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賃貸オフィスコラム

工事のABC?入居時に必要な工事の分担について

以前賃貸オフィスコラムにおいて、借りていたオフィスを引き払い退去する際にしなければならない「原状回復工事」について、トラブルになりやすい点も含めて解説しました。(原状回復工事についてはこちら→なぜトラブルになるのか?「原状回復工事」のルールとは

ところで、内装工事が必要になるのは、退去時だけではなく、入居時も同様です。そして、入居時の工事でも、業者の選定や役割分担でトラブルになりやすい点があります。今回は、入居時の工事と工事のABCについて解説します。

工事のABCとは

工事のABC

内装工事を行う際、役割や責任を明確化するため、「A工事」「B工事」「C工事」というように区分けがされています。それぞれ、どこの工事を、誰が費用を負担し、誰が業者に依頼するのか、1つずつ見ていきましょう。

A工事

A工事

ビル本体に関わる部分や、共用部の工事は、A工事といい、オーナーに所有権があるため、オーナーが費用を負担し、業者の選定・工事発注を行います。

ビルの外壁や屋上部分、共用のトイレ、エレベーターや階段、消防設備やガス・水道などが該当します。

オフィスに入居するテナント側が直接かかわることはほとんどありません。ただし、気になった点があれば申し入れをして「A工事」を行ってもらうようにしましょう。

B工事

B工事

テナントが入居するオフィス内(専有部)でありながら、ビルの一部となっている設備の工事は、B工事といい、所有権がオーナーにあるため、少々複雑で、またトラブルになりやすいものとなっています。

専有部にある空調設備や水道管、電気配線などの工事をする場合、そのオフィスに入居しているテナントが工事の要望を出し、費用も負担することになりますが、業者の選定・工事発注は、要望を受けたビルの所有権を有するオーナーが行います。

工事業者の選定や発注にテナント側がかかわることがないため、提示された工事費用を言われるがままに受け入れてしまうと損をしてしまう可能性があります。とはいえ、工事を発注したオーナーに代わってテナント側が直接値下げ交渉を行うことはできないので、対策として以下の2点が挙げられます。

①オーナーに値下げ交渉を掛け合ってみましょう。専有部であっても、オーナーとの交渉次第でA工事にすることによって、オーナーが工事業者と値下げ交渉に踏み切ってくれる可能性があります。
②C工事を発注する業者に、同じ工事内容で見積もりを出してもらいましょう。相場を確認することで、工事費用の削減につながる可能性があります。

C工事

C工事

テナントが入居するオフィス内(専有部)で、かつビル全体には関わらない部分の工事は、C工事といい、テナント側に所有権があるオフィス内の工事であるため、テナントが工事業者の選定から発注、費用の負担まですべて行います。

壁紙の張り替えや照明器具の設置、電話線やインターネット回線の設置工事などが対象になります。

業者の選定がテナント側で行えるため、複数の業者で相見積もりを取り比較することができます。また、C工事の工事箇所が多いほど割安になるので、工事費用を抑えたい場合は、C工事を行う箇所がどれだけあるか、物件選びの段階でチェックしておくと良いでしょう。

内装工事の際の注意点

注意点
B工事の際、オーナーが指定した業者の見積もりを、何も確認せず鵜呑みにしてしまうと、損をしてしまう可能性があるため、注意が必要です。それ以外では、どういった点に注意する必要があるのか、確認していきましょう。

・工事の対象範囲を確認する
契約する前に、どの工事がどの範囲で行われるのかを確認しておきましょう。工事をお願いしたい場所が、A工事・B工事・C工事のどれに当てはまるのか、それによってその後負担することになる工事費用も変わってきます。また、「共有部のはずなのにB工事?」など、思っていたのとは違う点に気付くことにもつながります。電気、ガス、水道、空調…それぞれがどの区分に当てはまるのか、1つ1つ確認しておきましょう。

・見積書だけで判断しない
工事業者からの見積書だけで判断すると、工事箇所やデザイン、工期など思わぬ見落としをしてしまうことがあります。提案書なども一緒に目を通し、コストパフォーマンスも勘案しながら決めていきましょう。

・業者の選び方に注意する
過去の実績が少なく経験の浅い業者や、管理能力が工事の規模に届いていない業者に依頼してしまうと、人員や材料が嵩み、無駄な費用や時間がかかってしまいます。お願いしたい工事内容を取り扱っている、経験豊富な専門業者に依頼しましょう。

・工期には余裕を持たせる
工事の準備期間が短いと、その分コストが嵩んでしまいます。また、図面内容を変更したい場合、基本設計の段階ではある程度融通が利きますが、工事が進むにつれ、少しの変更でも作業スケジュールの大幅な見直しにつながるため、費用も時間もかかってしまいます。工期には余裕を持たせ、図面内容の変更が無いよう、工事前にきちんと確認しておきましょう。

内装工事は契約前から要チェック

移転後の内装工事は、費用の負担や担当範囲などで、「A工事」、「B工事」、「C工事」と分けられています。ABCそれぞれがどのような意味を持ち、物件によってどのように担当範囲が区分けされているか、契約前にきちんと確認しておきましょう。

いざ工事を依頼するとなった時も、業者選びから工期・図面内容の設定も、慎重に行っていきましょう。余裕を持って工事を依頼することで、コストカット・初期費用の抑制にもつながります。

また、契約内容や工事内容をきちんと確認することで、思わぬトラブルを回避することにもつながります。それぞれの工事の意味をきちんと理解し、それを踏まえたうえで、自分好みのオフィスの内装を作り上げていきましょう。

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