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賃貸オフィスコラム

オフィスの空室率上昇、東新宿・恵比寿の現状は?

新型コロナウイルス(COVID-19)の感染拡大に伴い、私たちの働き方も変化しています。特にオフィスワークで見られた顕著な変化については、新宿賃貸事務所.comの賃貸オフィスコラムにおいても、過去に解説しております(オフィスがいらない?新型コロナウイルス感染症対策で見えてきた「新しいオフィスワーク」)。

前回は西新宿・渋谷エリアを中心に現状を解説しましたが、今回は東新宿・恵比寿エリアに焦点を当てていきます。(前回のコラムはこちら→オフィスがいらない?在宅勤務で変化する新宿の高層ビル

スクエニの方針転換が大打撃?

スクエニ

※Flickrより引用

都庁舎などの超高層ビルが多数立ち並ぶ西新宿エリアや、再開発に伴いIT企業の入居が相次ぐ渋谷エリアと異なり、東新宿エリアは歌舞伎町や伊勢丹、新宿御苑などがある歓楽街のイメージが強いと思います。

そんな東新宿エリアにあるオフィスビルの中でも最大規模を誇るのが、新宿イーストサイドスクエア。1フロア当たり1,789坪は都内最大級の床面積であり、ゲーム事業を展開するスクウェア・エニックスを始め、東急ハンズや高砂熱学工業といった名だたる大企業の本社が入居しています。東京メトロ・都営地下鉄の東新宿駅と直結しており、ビル周辺の空地は緑化され、開放感のある庭園が広がっているなど、新たな交流拠点としての機能を創出しています。

スクウェア・エニックス

※スクウェア・エニックス ニュースリリースより引用

新型コロナウイルス(COVID-19)感染症の流行に伴い、オフィスへ出勤することなく自宅にいながら仕事をする、在宅勤務(テレワーク)の拡充が推奨されるようになりました。

新宿イーストサイドスクエアに本社を構えるスクウェア・エニックスも、元々勤務形態の柔軟化を目指してこの在宅勤務を運用していましたが、2020年12月より正式に制度化しました。具体的には、全社員を対象に、①平均週3日以上を在宅勤務とする「ホームベース」と、②平均週3日以上をオフィス出勤とする「オフィスベース」に振り分けます。原則として全社員を「ホームベース」に指定した上で、業務上やむを得ない場合は社員を個別に「オフィスベース」に指定します。1か月単位で変更できますが、導入初月である2020年12月には全社員の約8割が在宅勤務中心の「ホームベース」となりました。

在宅勤務の制度化に伴い、広大なオフィスフロアが不要になったことから、スクウェア・エニックスは現在使用中の8フロアのうち2フロアを減少させることを検討しています。もしスクウェア・エニックスの2フロア減少が実現した場合、1フロア当たりが1,789坪という都内最大級の床面積ということもあって、既存の空室を含めると、約3800坪もの空室が発生してしまうことになります。

大量空室と百貨店閉店のダブルパンチ

恵比寿

※Flickrより引用

恵比寿駅の南東に位置し、「恵比寿」という名の由来にもなったエビスビールを製造していたサッポロビールの工場跡地を再開発し、1994年に誕生したのが、恵比寿ガーデンプレイス。サッポロビールの本社などのオフィス、商業施設、レストラン、美術館や多目的ホールを兼ね備えた複合施設として、恵比寿の象徴となっています。

恵比寿ガーデンプレイスの広大な敷地のほぼ中央に、地上40階建て・高さ167mの高層ビル「恵比寿ガーデンプレイスタワー」があります。吹き抜け付きのラウンジや展望レストランも兼ね備えたオフィスビルですが、入居する企業では専有面積減少の動きが相次ぎ、既に約1900坪の空室が発生しています。さらに2020年12月、ゲーム事業を展開するコロプラは、2022年2月をめどに恵比寿ガーデンプレイスタワーから東京ミッドタウンへ本社を移転することを発表しており、さらなる空室が発生してしまう可能性もあります。

また2021年2月28日には、恵比寿ガーデンプレイスタワーに隣接し、共に恵比寿ガーデンプレイスの中核を担ってきた、恵比寿三越が業績悪化により閉店、26年の歴史に幕を下ろしました。跡地では改装工事が行われており、今後の動向に注目です。

KDDIが移転してしまった渋谷ヒカリエは今

渋谷のオフィスビル

※Flickrより引用

前回のコラムにて、新宿よりも空室率が高くなっている渋谷のオフィスビルについて解説しました。

実はその後、調査会社によっては、再び新宿の方が渋谷よりもオフィスビルの空室率で上回るようになりました。西新宿の高層ビルでも企業移転による空室が増加している一方、IT企業が集まる渋谷ではその動きを回避することができたのではないか、とされています。

実際、KDDIが飯田橋へ本社を移転させたことで、約2000坪・3フロア分の空室が発生していた渋谷ヒカリエですが、既に入居していたIT企業スカラが占有フロアを増加させたことや、その他IT企業の入居が相次いだこともあって、満室稼働を維持しています。

一方、中小規模のオフィスビルでは、新築物件も含め、依然空室率が高く苦戦を強いられています。2020年8月に竣工したPMO渋谷Ⅱでは、一時11フロア中6フロアが空室になった他、2020年2月に竣工したBIZSCORE渋谷では一時9フロア中4フロアが空室になったことを受け賃料の引き下げを実施しました。

依然厳しい副都心のオフィスビル事情

高層ビルだけで見れば、新宿で空室率が上昇している一方で、渋谷での空室率が改善したように見えます。ただ、オフィスビル全体で見れば、調査会社によるバラつきもありますが、新宿と渋谷で空室率はどちらも前回より悪化し、拮抗している状態です。

2020年1月末に四ツ谷駅前に竣工したYOTSUYA TOWERは、LINEや朝日生命が入居するなど、竣工当時は満室状態でしたが、入居予定だった東横インが業績悪化を理由に本社移転を中止するなど、竣工から1年も経たないうちに既に約500坪の空室が発生しています。また、2020年夏時点で約200坪~400坪程度の空きが発生していた西新宿エリアの高層ビルでは、2020年末時点では約500~700坪程度まで空室が増加しており、約1,320坪の空きが発生していた新宿アイランドタワーでは、空室が約1,590坪まで増加してしまっています。このように、新宿エリアの高層ビルでも発生した空室がなかなか埋まらず、空室率が上昇する動きが見られます。

今後も在宅勤務の波及や業績の悪化などでオフィス移転が相次ぐと見られ、IT企業の集まる渋谷では高層ビルのほとんどで満室を維持する可能性がある以外、発生した空室がなかなか埋まらず、新宿でも渋谷でも空室率が更に上昇することも見込まれます。そのため、既に多くのオフィスビルで賃料の値下げなどが行われており、この傾向は続いていく可能性があることから、今後も企業とオフィスビルの動きに注目していきます。

その他オフィス選びの際の注意すべき点については、賃貸オフィスコラムにて掲載しておりますので、下のリンクから是非ご覧ください。

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